ベルリンの「貧しいがセクシー」というレッテルは、住宅費の高騰を考慮して急速に変わりつつある

21年前、ベルリンの壁崩壊と統一の激動を経てドイツの首都が安定し始めていた頃、クラウス・ヴェーライト市長はこの街に「貧しいがセクシー」という印象的なラベルを与えた。

それは、復興中の都市のざらざらとした魅力を象徴しており、安価な、場合によっては無料の住宅がヨーロッパ中のアーティスト、フリーランサー、クリエイターを魅了しました。

ベルリンには無造作にクールな緑青が残っている：ビール瓶のキャップが散乱する石畳の通り、煙の立ち込めるバーの間に挟まれたシャビーシックなカフェ、ソ連時代に走り書きされた落書き 建物や華やかな 19 世紀のファサードも同様です。

しかし、都市は急速に変化しています。人口急増、民営化、建設ペースの鈍化のあおりで、過去20年間で住宅価格が高騰し、ベルリンの「手頃な価格」のアイデンティティが見直され、新規居住者と長年の居住者の間に亀裂が生じている。

民間市場データによると、過去10年間だけでも新規賃貸料は3倍になった。住民の大多数が賃貸生活を送っているこの都市では、政治的転換の舞台となる住宅危機が引き起こされている。

ドイツの住宅政策を研究するトロント大学のアレクサンダー・ライゼンビヒラー助教授は、「ドイツの政治において、住宅は常に周辺問題だったが、今では信じられないほど中心的な問題となっている」と語る。 「これらの格差は、新たな社会的、経済的断層を生み出しています。」

世帯の 70% が持ち家であるカナダとは異なり、ドイツは賃貸人の多い国です。 OECDによると、欧州では賃貸人の割合が最も高く、スイスに次ぐ55％となっている。ベルリンでは、住民の 80% が賃貸に住んでいます。

ドイツは戦後の歴史の大半において、公営住宅と家賃の規制を強く支持しており、過去20年間まで、住宅は利潤を追求する投資家の手にほとんど及ばなかった。対照的に、カナダは住宅金融制度と住宅部門の規制を大幅に緩和し、国際投資に対して比較的オープンになっている。

これらの異なるアプローチにもかかわらず、カナダとドイツは現在、 深刻な供給不足とコストの急速な上昇という同じ問題に直面しています。高金利、遅い建設許可プロセス、高価な労働力と資材が両国の開発業者に負担をかけている。

しかしベルリンでは、特にこれまでの住宅価格の上昇が著しい。この都市の状況は主に、独特の戦後の住宅の歴史の結果です。

1961 年から 1990 年の統一まで、ドイツは東西に分断されました。歴代の両国政府は補助金付きの住宅を大量に建設したが、ベルリンを貫くコンクリート壁は、一方の側で起こっている抑圧を避けることのできない物理的な思い出として、市の中心部を醜く、居心地の悪いものにしてしまった。

壁が崩壊したとき、分断の本当の経済的代償が明らかになりました。経済の低迷、高い失業率、そして一時は深刻な債務負担となったということです。 600億ユーロ以上に達した。 当時、経済学者らは同市の見通しがさらに悪化するのではないかと懸念していた。その結果、もともと安価だった不動産がさらに安くなりました。

このことは見過ごされませんでした。ベルリンの壁の隣に建っていた放棄された建物の非常に安い家賃、さらには無料の宿泊施設を利用して、アーティスト、俳優、ミュージシャンがベルリンに群がりました。

状況が変わったのは1990年代後半から2000年代初頭で、切実に現金が必要だったベルリンは20万戸以上の公営住宅をプライベートエクイティやヘッジファンドに最低価格で売却した。これらの販売は公営住宅総在庫の3分の1以上を占めていたが、それ以来、近視眼的とみなされている。

2008年の金融危機後、ドイツ経済は回復し、チャンスを感じた海外投資家がベルリンのほぼ未開発市場に殺到した。市の人口は増加し、その後 10 年間で毎年 40,000 人ずつ増加しました。

一方で、この都市はテクノロジーの中心地としてのブランドを確立し始めており、高所得の住民が集まり、住宅価格が上昇し始めていました。しかし、住宅建設は需要の増加に追いつきませんでした。価格に対する懸念が高まり始めた。

2015年、連邦政府は新規賃貸契約の家賃に上限を設ける「Mietpreisbremse」（家賃ブレーキ）を可決した。しかし、ドイツ経済研究所不動産部門の責任者ミヒャエル・フォークトレンダー氏によると、ロンドン・スクール・オブ・エコノミクスの2023年の報告書によると、この上限には家主が規則を回避できる抜け穴が多く、この上限は比較的効果がなかったという。

家賃は上昇を続けた。ドイツの不動産会社イモビリアン・スカウト社のデータによると、2010年から2020年にかけて、既存のアパートの場合は1平方メートルあたり約5ユーロから15ユーロに、新築の場合は1平方メートルあたり7ユーロから20ユーロに値上げされた。

2020年、ベルリン上院は家賃を現行水準で凍結し、さらに一部を減額しようとした。しかし、これは同国の連邦裁判所によって覆され、ベルリンでは激しい怒りが起きた。デモ参加者は街頭を埋め尽くし、大規模な不動産ポートフォリオを持つ個人地主の慣行に対するさらなる監視を求めた。

翌年の住民投票では、ベルリン市民は長らく失われていた市の公営住宅ストックを大家所有者から買い戻すことに57パーセントで賛成票を投じた。 （法的問題と400億ユーロの価格を考慮すると、市はこれが可能かどうかまだ議論している。）

そして、ロシアによるウクライナ侵攻以来、住宅需要は高まるばかりで、数万人のウクライナ難民が都市に押し寄せ、低所得世帯が都市の周縁部に追いやられている。

ベルリン・サザビーズ・インターナショナル・リアルティの不動産エージェント、ナヴィド・サニ氏は「ベルリンは今でも活気があり、多様性に富んでいる」と語る。 「しかし、アーティストの安っぽい飛び地という評判はもはや正確ではありません。」

ベルリンの住宅危機の影響は数多くあるが、おそらく最も重要なのは政治的分断の深化だとライゼンビヒラー教授は言う。同市ではすでに、移民を住居費高騰のスケープゴートにしているポピュリスト政党の支持率が上昇している。

2023年のある調査では、家賃が急激に上昇し、住民の大半が賃貸人である都市部で極右政党「ドイツのための選択肢」への支持が高まっていることが判明した。同党の住宅政策は、住宅圧力を軽減するために国外追放を求める同党の反移民の立場と大きく関連している。

ライゼンビヒラー教授は、「政策立案者が住宅ニーズに応えられなければ、国民の不満が高まるだろう」と述べた。 「これはポピュリスト政治家の手に及ぶことになる。」

そしてシステムはさらに行き詰まるばかりだ。カナダと同様、ベルリンでも限られた住宅在庫と価格高騰が「ロックイン」効果を生み出しており、多くのテナントは、たとえ自分の家が広すぎても、古い賃貸契約を手放すことをためらっている、とクリスティン・ウェルナー氏は述べた。ベルリン工科大学の不動産経済学の教授。

「140平方メートルのアパートに住んでいるおばあちゃんのことを考えてください。彼女は、『もっと小さなアパートに引っ越したとしても、結局はもっとお金を払うことになるだろう』と考えています。」

一方、家賃は依然として上昇傾向にある。ロンドン・スクール・オブ・エコノミクスの報告書によると、フォイトトレンダー氏によると、2022年から2023年だけでさらに10％増加したという。

「時間の経過とともに、ベルリンはミュンヘン、パリ、さらにはロンドンのような他の大都市に追いつく可能性が高い」と彼は書いている。